недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиПрофессионалам

Дмитрий Волков: «Лето на рынке новостроек будет жарким»

2 525
Дмитрий Волков: «Лето на рынке новостроек будет жарким»
Почему этим летом не стоит ждать традиционного затишья на рынке, как отразилась остановка строек на сроках сдачи проектов, почему стоимость новостроек только растет и повлияла ли самоизоляция на квартирографию, Циан.Журналу рассказал Дмитрий Волков, управляющий директор Группы «Самолет».

«Мы точно не будем нагонять сроки в ущерб качеству»

— Как компания пережила период самоизоляции? Как остановка строек повлияла на график сдачи в эксплуатацию ЖК?

— Самым сложным периодом для нас была первая половина апреля, когда люди привыкали к новой реальности. Было много страхов, никто не понимал, что будет с рынком. Но за эти две недели мы оптимизировали деятельность компании, исключили лишние функции, дублирование, перевели многие процессы в онлайн, причем это касается не только продаж.

С середины марта компания перешла на удаленный режим работы, что никак не отразилось на ее эффективности. Даже сейчас, когда уже разрешено выходить в офис, мы не спешим, потому что довольны тем, как команда работает удаленно.

Стройка была приостановлена на полтора месяца, но за счет превентивных мер мы быстро ее законсервировали и так же быстро, буквально в течение нескольких дней, разморозили. На мой взгляд, обстановка в компании позитивная, мы выполняем планы, поднимаем цены. Объем предложений на первичном рынке снижается, рынок хорошо поддерживает ипотека с господдержкой под 6,5%. Благодаря этому мы завершаем полугодие с показателями, которые лучше наших кризисных ожиданий.

— Какую стратегию выбирает компания: ускорить темпы строительства, чтобы покупатели в срок въехали в новые квартиры, или воспользоваться предоставленными льготами и перенести срок сдачи объекта в эксплуатацию на полтора месяца — на тот срок, на который стройка была заморожена?

— Мы точно не будем в ущерб качеству нагонять сроки, потому что некачественное строительство — это тупиковая стратегия. Мы не хотим пользоваться шансом сдвинуть сроки. Будем прикладывать все усилия, чтобы компенсировать паузу везде, где это реально, чтобы для наших клиентов ничего не поменялось по времени ввода корпусов.

ЖК «Люберцы»

О нас говорят, что наши сроки ввода жилья в монолитном домостроении — лучшие на рынке, и это одно из конкурентных преимуществ компании, которым мы очень дорожим. Если сравнивать с панельным домостроительством, есть компании, которые строят быстрее на пару месяцев. Но срок передачи ключей остается таким же, так как большую часть времени у застройщика занимают инженерные вопросы: получение технических условий, подведение и разведение сетей. И мы, и те, кто строит «панель», можем построить дом за 16–18 месяцев.

«Люди хотят приехать и посмотреть на свою квартиру»

— Сегодня девелоперы активно внедряют просмотры, выдачу ипотеки, проведение сделки в режиме онлайн. Для вас эти форматы не являются новыми. Насколько успешно они прошли проверку самоизоляцией?

— Схему дистанционных сделок мы начали разрабатывать больше года назад. Изначально этот формат был задуман для наших покупателей из других регионов. В то время у клиентов в принципе была опция «приехать», так что это был смешанный эксперимент. Пандемия лишила клиентов свободы передвижения и позволила провести чистый эксперимент в реальном мире.

Если в прошлом году доля дистанционных сделок составляла 2–3% продаж, то в апреле-мае этого года около 65% броней заключено онлайн. Мы используем панельную сессию на сайте, во время которой менеджер, проводя онлайн-консультацию, с помощью специального интерфейса демонстрирует все преимущества проекта — это повышает вероятность закрыть сделку.

— Сейчас, после снятия режима самоизоляции, онлайн-сделки останутся востребованными?

— Трудно сказать. Покупка недвижимости — очень важное решение в жизни человека. Если есть возможность приехать в офис к застройщику, люди будут это делать. Но какие-то этапы сделки (консультации брокера, оформление документов, заявка на ипотеку, электронная регистрация) останутся в онлайн.

Еще в прошлом году нам не удавалось провести дистанционную сделку по ипотеке без визита покупателя в банк: тот отказывался организовать подписание кредитного договора без физического присутствия клиента в его офисе. Теперь оформление ипотеки онлайн уже никого не удивляет.

Покупателю не нужно будет, как пять лет назад, несколько раз ездить в офис застройщика, к нотариусу, в МФЦ, в Росреестр, — это огромное преимущество. Конечно, люди все равно хотят приехать и посмотреть на свою квартиру, дом, район. Так что выбор квартиры останется в офлайн, а оформление сделок будет происходить с использованием онлайн-сервисов.

«Нас куда уже больше пугать — достаточно включить телевизор»

— Выросли ли продажи на ваших объектах после старта ипотеки под 6,5% с господдержкой на новостройки?

— Конечно, в апреле это еще слабо ощущалось, а вот в мае прошло много сделок по этой программе. Если ранее у нас было 68% ипотечных сделок, то в мае этот показатель вырос до 75%.

В отличие от девелоперов жилья бизнес-класса, у которых средняя стоимость лота —15–20 млн рублей, нам повезло: более 95% квартир в наших проектах подходит под условия льготной ипотеки с максимальным размером кредита 8 млн рублей.

Люди боятся не успеть взять льготный кредит. Этот страх обоснован: более половины средств, выделенных на эту программу, уже закончилось. И не факт, что выделят новые средства.

Вице-премьер Марат Хуснуллин объявил, что программа не будет продлена. Скорее всего, так и будет, тем более что застройщики начали поднимать цены. Например мы в мае-июне подняли стоимость 1 кв. м по нашим проектам в среднем на 3–5%. Люди будут стараться успеть взять ипотеку побыстрее. Так что лето на рынке новостроек будет жарким не только по погодным условиям.

ЖК «Квартал Спутник»

— Самоизоляция повлияла на требования покупателей к жилью? Допустим, клиенты выбирают обычные двухкомнатные квартиры вместо «евродвушек», чтобы было место, где получится уединиться и спокойно поработать?

— В массовом сегменте жилье выбирается во многом по финансовым соображениям. В условиях пандемии доходы населения снижаются — при падении экономики покупатели жилья массового сегмента не задумываются о рабочем кабинете или хоббируме — комнате, отведенной под любимое увлечение. В то время как в бизнес-классе площадь квартир если не растет, то и не падает, в массовом сегменте площадь жилья сокращается. И тут у нашей компании есть преимущество: так как мы работаем с монолитом, то хоть завтра поменяем квартирографию.

Застройщик может попытаться словить хайп на пандемии, сообщив, что у него в подъезде установлены ультрафиолетовые лампы, которые обеззараживают воздух. В высоком сегменте люди обратят на это внимание.

В прошлом году для изучения мирового опыта мы ездили в Корею. Там люди очень боятся, что из Китая к ним приходят пылевые воздушные массы, содержащие вредные вещества. Это не доказано, но во дворах дорогих жилых комплексов ставятся датчики, которые измеряют концентрацию в воздухе вредных веществ. Если она превышает норму, загорается лампочка — двор поливается специальной жидкостью. Эта идея работает: чтобы продать что-то ненужное, но дорогое (а датчики стоят дорого), клиента нужно хорошенько напугать. А нас куда уже больше пугать — достаточно включить телевизор…

«Студии по 11 кв. м — это не наша история»

— Грустно, когда люди покупают студии площадью 11 кв. м просто потому, что у них нет денег на жилье побольше.

— Студии по 11 кв. м — это не наша история, мы в такие игры не играем. Минимальный размер студии в наших проектах — 22–23 кв. м. Но понимая, что сейчас у покупателей денег немного, в новых проектах мы уменьшаем общую площадь квартир с 44–45 до 42–43 кв. м. Вместе с этим тщательно прорабатываем планировку, смотрим, чтобы у нас не было лишних квадратных метров.

Например, 12 кв. м — это небольшая, но вполне достаточная площадь для спальни. Если в квартире будет две спальни по 12 кв. м, мы постараемся сделать кухню-гостиную площадью 25 кв. м, чтобы семья встречалась и вместе проводила время. Общая площадь квартиры составит 55–57 кв. м, с точки зрения функциональности для человека этого вполне достаточно.

История «давайте сделаем так, чтобы места было много» уходит в прошлое. Даже в бизнес-классе люди не хотят переплачивать.

Сегодня человек рассуждает так: «В спальне я не буду ни работать, ни есть, ни проводить время с детьми — для этого есть гостиная. Поэтому мне не нужна спальня площадью 40 кв. м».

Поэтому уменьшение площади отдельных функциональных зон, желание заставить работать в квартире каждый квадратный метр — осознанное решение покупателя и архитектора получить правильную планировку, удобную и функциональную.

Когда я открываю проекты десятилетней давности и вижу планировку, где на 90 кв. м три окна, понимаю, что проектировщики делали его, не задумываясь о том, как в такой квартире будут жить люди. Комната без окна — на очень большого любителя.

— Планируете ли вы сокращать количество планировок и отказаться от редких на рынке форматов (например от студии с окном в ванной)?

— Мы выделяем четыре класса внутри наших проектов в зависимости от местоположения — от бизнес-класса до стандарта. Для каждого из них есть свой набор планировочных решений. Допустим, в объектах комфорт-класса у нас будут появляться «еврочетырешки» с тремя спальнями и кухней-гостиной. В классе «стандарт» таких квартир не будет, потому что на них в этом сегменте меньше спрос.

То же самое со студиями: чем выше класс жилья, тем меньше будет студий и разнообразия по планировкам. Если в бизнес-классе будут студии, то обязательно с двумя окнами, чтобы человек при необходимости зонировал жилье. Мы стремимся к тому, чтобы в каждом классе была своя типология планировок, но нет задачи сократить количество планировочных решений. У нас должно быть разнообразие планировок для максимизации темпов продаж.

— Сколько у вас вариантов планировок в классе «стандарт»?

— Около 35. Интересные форматы, такие как студия с окном в ванной, и ранее были исключением, а не правилом. Такие планировки нравятся людям, но их трудно масштабировать: если ты забираешь в квартире окно в маленькую ванную — значит, спальня окажется без окна. Нестандартные планировки будут появляться в случаях, когда конфигурация участка такова, что на нем нельзя построить здание типовой формы.

«Большинство застройщиков перестали демпинговать»

— Вы упомянули, что повысили стоимость жилья по своим проектам. Каков теперь диапазон цен на квартиры?

— В среднем цена 1 кв. м по нашим проектам составляет 116 тыс. рублей. Если убрать более дорогие проекты, новое предложение в массовой застройке будет стоить 100–105 тыс. рублей за 1 кв. м. Ниже этой цифры купить жилье в Московской области сложно.

Большинство застройщиков перестали демпинговать — эту тенденцию мы заметили еще полтора года назад. Во-первых, на рынке остались только те компании, которые знают, как работать в этом сегменте и понимают: если продавать жилье по 70 тыс. рублей за 1 кв. м, рано или поздно бизнес превратится в убыточный. Поэтому цены на новые проекты все время растут.

Во-вторых, в области перестали застраиваться очень удаленные от мегаполиса площадки. Если раньше в области работали 500 компаний и новые проекты появлялись на расстоянии десятков километров от МКАД, то сейчас все понимают, что строить многоэтажки далеко в области, — экономический нонсенс, бессмыслица.

— Сколько квартир вы сегодня строите с черновой отделкой, а сколько под ключ?

— 95–97% жилья у нас сдается под ключ.

— Это хорошо для покупателя. А насколько выгодно для девелопера?

— Квартира под ключ — стратегия компании. Для наших покупателей отделка — целый квест, испытание с точки зрения нервов и затрат. Если для нас отделка из-за оптовых скидок на материалы и строительные работы стоит около 10 тыс. рублей за 1 кв. м, то покупателям, которые делают ее самостоятельно, она обойдется в два-три раза дороже.

Если квартиры сдаются без ремонта, ближайшие два-три года всем придется жить под аккомпанемент дрелей и перфораторов. Продажа квартир под ключ значительно повышает ликвидность проекта. Почему мы оставляем 5% квартир без отделки? Есть клиенты, которые хотят сделать ремонт на свой вкус, и мы даем им такую возможность.

— Вы сами управляете своими проектами: на сайте управляющей компании сказано, что среди услуг для жителей есть и ремонт. Люди, которые решают сами обустроить квартиру, пользуются такими услугами?

— Пока полноценный ремонт мы не внедрили, но думаем над этим. Починить кран — все-таки точечная услуга. Некоторые новоселы нашу отделку при заселении все же меняют. Кто-то ограничивается тем, что перекрашивает обои, а кто-то делает более серьезный ремонт: перекладывает плитку, меняет напольное покрытие и т. д. Примечательно, чем выше сегмент жилья, тем больше таких клиентов. Согласно нашим исследованиям, 80% покупателей ничего не делают с ремонтом — просто ввозят мебель и счастливо живут.

«Мы находим те земельные активы, которые имеют потенциал»

— Кто ваши покупатели: жители Москвы, Подмосковья, люди, приехавшие из регионов?

— У нас неявное ядро покупателей — скорее несколько крупных ядер. Есть семейные покупатели: им по 30–35 лет, в семье родились или скоро родятся дети, один автомобиль, общий доход составляет от 100 до 150 тыс. рублей в месяц. Для таких клиентов наша квартира, как правило, является первым жильем. Чаще всего квартира покупается по ипотеке.

ЖК «Томилино Парк»

Есть группы клиентов, которые покупают жилье для детей либо с целью инвестиций, но таких гораздо меньше. Есть те, кто покупает жилье по субсидиям. В пандемию увеличилась доля покупателей из других регионов. Люди продают свои квартиры условно в Иркутске или Воронеже, берут в ипотеку еще 2 млн рублей и покупают, например, в «Томилино Парк» хорошую «евродвушку».

Точное число покупателей, приехавших из регионов, подсчитать сложно: у многих из наших клиентов региональная прописка, но они давно работают в столице и окончательно переезжают в Московский регион. По грубой оценке, доля клиентов, которые купили квартиру «прямо с поезда», выросла с 5–7 до 10%.

— Какие проекты вы собираетесь запустить в этом году?

— На ближайшее время у нас запланирован старт нескольких крупных проектов. Так, скоро мы открываем продажи в ЖК «Новое Внуково» в Новой Москве. ЖК расположится недалеко от станции Крёкшино. Проект отличает хорошая транспортная доступность: легко выехать и на Можайское, и на Киевское шоссе.

Второй наш проект расположен в районе «Сколково», рядом с выходом в Мещерский лес. Еще один проект, который мы намерены запустить в конце 2020 года, — ЖК в Мытищах, который тоже появится рядом с лесным массивом.

В III квартале продолжим запускать новые очереди в наших проектах «Алхимово», «Люберцы», «Квартал Некрасовка», «Пригород Лесное», «Спутник». Намечен запуск ЖК «Молжаниново» на территории Москвы. Это достаточно интересный проект по конфигурации — свяжем четыре разных участка в одну территорию с единой концепцией.

— Несмотря на то что компания обладает земельным банком более 12 млн кв. м, не все проекты отличаются выгодной локацией: часть из них далеко от метро, где-то рядом мусорный полигон. Это расплата за доступную стоимость жилья?

— Многие наши проекты реализуются в Московской области, где метро в шаговой доступности по логике вещей не предусмотрено. «Квартал Некрасовка» и будущий проект у станции метро «Румянцево» — исключения.

Покупатели квартиры на юго-востоке или востоке Москвы должны понимать, что это предложение будет уступать по розе ветров жилью на западе города.

В «Томилино Парк» удастся приобрести квартиру за 3–4 млн рублей, но там в ближайшие 10 лет, насколько мы знаем, не будут строить метро. А вот в проекте у «Румянцево» в Новой Москве и рядом с метро за те же 3–4 млн рублей вряд ли получится купить даже студию.

«Люберцы» — наш первый проект, и там три–пять лет назад действительно были вопросы к экологии. Но правительство Московской области прикладывает огромные усилия, чтобы решить экологические проблемы в Люберцах. Уже сейчас выбросы от очистных сооружений и мусоросжигательного завода минимизированы. Раньше, бывая в Люберцах, я иногда чувствовал неприятный запах, теперь этой проблемы нет.

Если взять район Саларьево возле частично рекультивированного полигона твердых бытовых отходов, где несколько застройщиков возводят большой объем жилья, то там ситуация действительно тяжелая. Мы же находим те земельные активы, которые имеют потенциал, раскрываем и развиваем его.

«Мне нравится следить за тем, как здания меняют поведение людей»

ЖК «Пригород Лесное»

— Какой из проектов компании нравится вам больше всего?

— Каждый дорог по-своему. Так как до прихода в «Самолет» я долго работал с проектами бизнес-класса, мне нравится то, что у нас получается в проектах «Новоданиловская 8», «Спутник». Нравится «Пригород Лесное», где классный двор. Я «Люберцы» люблю: для меня это проект, с которого все начиналось. Вижу, каким классным будет «Остафьево», где в этом году откроется очень интересная и современная игровая детская площадка.

 Чем вы любите заниматься в свободное время, как отдыхаете?

— Свободного времени у меня, увы, совсем немного, но стараюсь проводить его в семье, с женой и детьми. Во время отпуска катаемся на лыжах, ездим на море. Мы с женой не любим пассивный отдых, стараемся выходить из зоны комфорта. Три года назад стали заниматься серфингом, пробуем виндсерфинг, вейкборд.

Нам не нравится классический туризм. Мое основное хобби — поиск впечатлений. Сейчас выдался классный шанс посмотреть Россию — в этом году мы запланировали поездки на Камчатку и Байкал.

Еще очень люблю архитектуру, и не только с точки зрения форм, истории. Мне нравится следить за тем, как здания влияют на людей, меняют их поведение. Кто-то называет это урбанистикой, но это слово у нас едва ли не ругательное. Знаю историю многих зданий: кто их строил, как они продавались, какие решения в них заложены. Гуляя по Москве или катаясь на велосипеде, смотрю на знакомые здания и получаю удовольствие, нахожу в этом равновесие и спокойствие.

Комментарии 0
Сейчас обсуждают
редакция[email protected]